جدول ال فكرة
نظام تسجيل العقارات في المملكة العربية السعودية هو أحد الأنظمة المعتمدة من قبل حكومة المملكة لتنظيم خدمات تسجيل الوحدات العقارية لوصفها وتحديدها على وجه التحديد وليس كمالكها ، مما يقلل من النزاعات المتعلقة بالوحدات العقارية ويعمل على ضمان إثبات الملكية على نطاق واسع دون الحاجة إلى دعاوى إثبات الملكية التي تثقل كاهل القضاء السعودي ، ويعمل النظام على تعزيز المواقف القانونية لأصحاب هذه الكيانات.
نظام التسجيل العقاري
نظام التسجيل العقاري العيني هو أحد الأنظمة التي طورتها المملكة العربية السعودية في السنوات الأخيرة بهدف تحديد وتنظيم الحيازات العقارية وتحديد وتسهيل إدارة الممتلكات. قبل أن نتعرف على نظام التسجيل العقاري ، نحتاج إلى التعرف على أنواع التسجيل العقاري الموجودة في الأنظمة التشريعية في العالم ، وهي نوعان:
- الأول: التسجيل الشخصي ، ومن خلال هذه الطريقة يتم تسجيل الحقوق الناشئة عن ملكية العقار بأسماء الأشخاص وليس في طبيعة العقار نفسه ، مما يؤدي إلى العديد من النزاعات والمشاكل القانونية الناشئة عن تحديد الممتلكات ، الأمر الذي يجعله في حد ذاته مجهولاً ، لعدم الدقة ، لأن العقار يعرف باسم صاحبه ، وليس بوجوده الفعلي ، وأدى هذا الأسلوب في تسجيل الملكية إلى العديد من المشاكل ، ولهذا فقد هجرها معظم الناس. لن تكون قابلة للتطبيق في معظم البلدان النامية والمتقدمة.
- الثاني: تسجيل المزايا العينية ، وظهر في أستراليا في منتصف القرن التاسع عشر الميلادي ، وبما أن هذه الطريقة تمتعت بالاستقرار وتحديد الملكية ، ولتجنب المشاكل التي نشأت في نظام تسجيل المزايا العينية في البلدان التي تميل للعمل مع هذا النظام ، وطورته كل دولة بما يتناسب مع أسلوب الحياة.
من الدول التي عملت بنظام التسجيل العيني للعقار: أنشأت المملكة العربية السعودية نظام التسجيل العيني عام 1423 هـ ، بناءً على قرار مجلس الوزراء السعودي رقم 42 وتاريخ 2/9/1423 هـ ، و مرسوم سلطاني رقم م / 6 صادر بتاريخ 1423/11/2 هـ. ينظم القانون أحكام تسجيل العقارات في المملكة العربية السعودية ، ويوضح العقارات الخاضعة لهذا النظام وكذلك القانون الخاص بالسجل التجاري والإجراءات التي تقوم بها وزارة الشؤون البلدية والقروية بالتعاون مع وزارة الشؤون البلدية والقروية. العدل في توثيق وتسجيل العقارات والمستندات اللازمة لتسجيل الوحدات العقارية في السجل العقاري وسندات الملكية والشهادات والجزاءات في حالة عدم الامتثال للأنظمة المعتمدة من قبل النظام.
أنظر أيضا: ما هي ضريبة الأملاك؟
مميزات نظام التسجيل في فهرس العقارات
نظام التسجيل العقاري هو النظام الذي تعمل به معظم دول العالم ، حيث استطاع هذا النظام توفير أقصى درجات الحماية التي توفرها الأنظمة القانونية للعقارات وأصحابها ، كما أنه يساعد على توفير الحماية القانونية للمعاملات التي تتم على العقارات ، وبالتالي يكون لها تأثير إيجابي على الثقة في سوق العقارات للدولة ، مما يؤدي حتما إلى زيادة الطلب على العقارات ، على عكس الحالات التي لا يوجد فيها استقرار في هذا منطقة التجارة في العقارات في هذه الدول محفوفة بالمخاطر مما يجعل الأفراد يترددون في تداولها ومن المزايا الرئيسية التي ينص عليها نظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية على النحو التالي:
- الحماية القانونية للممتلكات من خلال السجل العقاري ، الذي يتمتع بسلطة مطلقة غير قابلة للطعن.
- توفير إمكانية تحديد الوضع القانوني للممتلكات للأشخاص الذين يرغبون في إجراء أي معاملة قانونية معها مثل البيع أو الإيجار أو الامتياز أو التحقيق أو التصرف القانوني الآخر.
- تحديد الموقع الدقيق للعقار وتحديد أوصافه والمنطقة والحدود وأي حقوق مرتبطة بالعقار.
- يساعد النظام الجديد ، من خلال السجل العقاري ، على إلغاء قضايا تعدد السندات وكذلك المنازعات المتعلقة بحقوق ملكية عقار واحد.
- ساعد نظام تسجيل الملكية في الحد من المنازعات المتعلقة بسندات الملكية.
- عمل النظام على تقليل النزاعات على حدود الملكية من خلال تعدي الجار على ممتلكات جاره.
- يضمن التعريف الدقيق لجميع البيانات المتعلقة بالممتلكات في السجل العقاري عدم انتهاك أو مصادرة أي جزء من الممتلكات ، حيث أن جميع المعلومات ذات الصلة مكتوبة بشكل قاطع ولا تسمح بالاستجواب.
- نظرًا لتشابه اسم المالكين بشأن الممتلكات التي يمتلكونها ، تنشأ العديد من النزاعات ، وبالتالي فقد ساعد تسجيل الملكية في الحد من هذه المشكلات ومنعها تمامًا.
- يساعد النظام في تثبيت ملكية العقار لأنه يحمي المالك من الدعاوى القضائية الخبيثة المتعلقة بالممتلكات.
- من خلال توفير جميع المعلومات المرتبطة بالعقار بدقة ، ساعد النظام في تبسيط إجراءات التسجيل وتقليل الوقت المستغرق لإتمام هذه المعاملات.
شرح نظام تسجيل العقارات
نظام تسجيل العقارات في المملكة العربية السعودية هو نظام قانوني يتطلب إنشاء سجل تجاري لكل وحدة عقارية ، والمقصود بالوحدات العقارية في هذا النظام هو كامل الأرض المملوكة لشخص أو أكثر. وتقع في عقار ، دون فصل أجزائه بفاصلة عن الملكية العامة أو الخاصة ، ودون أن يكون لأي من الجزأين التزامات مختلفة عن الأول ، وكذلك الأراضي المخصصة للمرافق العامة والمناجم والمحاجر.
كما يضمن القانون أن يتم اتباع وصف العقار بدقة من خلال إحداثياته وأوصافه ووضعه القانوني والحقوق والالتزامات الناشئة عن العقار. كما يحدد النظام مجالات المسؤولية المفوضة على التوالي إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة العدل السعودية لتسجيل وتوثيق الممتلكات.
كما أنه يحدد الخرائط المستخدمة لتحديد الخصائص. الأحكام المتعلقة بتسجيل العقار والمعاملات التي تتم عليه من قبل المالك أو الورثة أو الموكلون أو المرشحون وفرص الاستفادة منها وضرورة تسجيل جميع المعاملات التي تتم على العقار. التركة ، مثل البيع أو الإيجار أو الميراث ، والمطالبات بالملكية وحق الشفعة.
كما ينظم القانون الهيئات التي تقدم لها طلبات التصرف في العقارات ، ورسوم تسجيل التصرفات المشروعة التي تتم من خلال الكيان العقاري ، والضوابط المتعلقة بالتصرفات التي قد يترتب عليها تغيير في الأدلة المساحية. للتحقق قبل الموافقة على التصرف. كما يحتوي على أحكام تتعلق بالحاجة إلى إظهار التغييرات التي تحدث للوحدة العقارية من خلال الهدم والبناء وإعادة البناء. وكذلك الأحكام المتعلقة بتقسيم العقارات. بالإضافة إلى الأحكام المذكورة أعلاه ، يضع النظام الأحكام المتعلقة بسندات الملكية وإصدارها وشهادات البيانات ، وينظم القانون أخيرًا العقوبات المتعلقة بعدم الامتثال لأي من الأحكام المنصوص عليها في القانون.
انظر أيضاً: خصائص نظام التوثيق السعودي الجديد 1442
إيضاح للمادة 36 من نظام تسجيل السجل العقاري
يحدد نظام التسجيل العقاري الطريقة والآلية التي يتم من خلالها إدخال الوحدة العقارية لأول مرة في السجل العقاري والتصرفات التي تتم على العقار بمجرد اكتمال التسجيل. 36 من النظام تنص على هذا:
“يجب تسجيل جميع التصرفات التي تنشأ عن إنشاء أو نقل أو تعديل أو إتلاف أي من الحقوق الأصلية أو التبعية في الممتلكات غير المنقولة في سجل الأراضي ، وكذلك القرارات النهائية التي تثبت ذلك ، وتشمل هذه التصرفات تقسيم الممتلكات غير المنقولة والوصايا والوقف والميراث والرهن العقاري ، ولن يسري تأثيره “. على أي طرف ثالث إلا من تاريخ تأسيسه.
حيث تتطلب هذه المادة أن يتم تسجيل جميع التصرفات التي تنشئ أيًا من الحقوق الأصلية أو التابعة في الممتلكات في السجل العقاري للممتلكات ، وكذلك القرارات النهائية التي تنشئ حقًا أو تصرفًا في الممتلكات مع الحاجة إلى معرفة أن الآثار من هذه التصرفات لا تنطبق على الأطراف الثالثة (الأشخاص الذين يتعاملون مع أولئك الذين لديهم حقوق في الملكية) إلا من تاريخ تسجيلهم وإثباتهم في السجل العقاري والأعمال التي يجب القيام بها وفقًا لهذه المادة :
- حقوق الملكية هي حقوق تنشأ بشكل مستقل ، مثل ب. الملكية.
- حقوق الملكية الإضافية هي تلك الحقوق التي يستند وجودها إلى قانون آخر ، قانون الملكية ، لأنها تعتمد عليه ، مثل حق الانتفاع والارتفاق والاستغلال.
- تقسيم العقارات.
- سوف.
- تأثيث.
- ملكية.
- الحجز على الشيء المرهون.
القواعد التنفيذية لنظام التسجيل في فهرس المواد العقارية
صدرت اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية بقرار مجلس الوزراء رقم 7 / ب / 3887 وتاريخ 14/2/1423 هـ وقرار وزير العدل رقم 4493 وتاريخ 14/06/14 هـ. 1425 هـ وتعميم معالي وزير العدل رقم 13 / ت / 2476 وتاريخ 23/6/1425 هـ المتضمن أحكام التسجيل بتحديد المقصود بالتسجيل العقاري في النظام وتشكيل لجان اقتراح المناطق والمدن في النظام الذي سيتم تطبيقه ، ويحدد الحالات التي يصعب فيها تطبيق الرقابة على الوحدات العقارية ، وإبداء الرأي في القضايا التي يرسلها إليها وزير العدل.
كما حددت اللائحة الشروط اللازمة لاعتبار الأرض كيانًا عقاريًا خاضعًا لهذا النظام. كما حددت اللائحة التنفيذية أسباب اكتساب الحقوق الحصرية العينية والطريقة النهائية التي يتم من خلالها تحديد بيانات العقارات الخاضعة للنظام. وغيرها من الأحكام المتعلقة بالضوابط والشروط التي يتم من خلالها تنفيذ جميع أحكام النظام.
رابط لنظام تسجيل العقارات
قام مجلس الخبراء في مجلس الوزراء بالمملكة العربية السعودية بإتاحة نظام تسجيل العقارات عبر موقعه الإلكتروني ، والذي يقوم من خلاله بنشر جميع قوانين وأنظمة المملكة لتفتيشها من قبل المواطنين والمقيمين والمحامين والمستفيدين من هذه الأنظمة. ، والصادر عام 2002 ، يتبع نظام تسجيل الملكية العقارية لأنظمة الخدمات البلدية والتخطيط والتطوير العمراني ، ويمكن إيجاد النظام بالكامل “من هنا”.
كما يسمح الموقع باختيار اللغة التي يقدم بها النظام ، حيث أنه متوفر باللغتين العربية والإنجليزية ، بالإضافة إلى عرض المستند الأصلي للنظام وإمكانية طباعته أيضًا.
انظر أيضاً: نظام الرهن العقاري الجديد 1442
وهنا وصلنا إلى نهاية المقال. من خلال ذلك ، تعرفنا على نظام تسجيل العقارات ولوائحه التنفيذية في المملكة العربية السعودية واللوائح الرئيسية التي يشملها هذا النظام.